COVID-19 E LOCAZIONI, COSA FARE?

L’emergenza epidemiologica ha messo in difficoltà, in modo trasversale, tutti i settori e non sempre gli interventi legislativi sono risultati sufficienti. Locatori e conduttori si trovano in una situazione assai complessa, stante l’eccezionalità delle circostanze.

Gli inquilini, nelle locazioni commerciali, sono danneggiati dalle restrizioni, poiché non possono fruire dei locali affittati, ma devono comunque provvedere alla corresponsione del canone.

Parimenti, la condizione dei locatori non è facile, poiché devono pagare le imposte, anche nel caso di morosità dell’inquilino e possono ottenere l’esecuzione dello sfratto solo a partire da giugno 2021.

Il contratto di locazione e l’emergenza epidemiologica

Nel contratto di locazione, grava sul proprietario l’obbligo di garantire il godimento del bene e sull’inquilino quello di eseguire la controprestazione economica. Nell’ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione impediscono al conduttore di esercitare l’attività per la quale il bene immobile è stato locato (si pensi a bar e ristoranti). Si viene così a creare uno squilibrio contrattuale: l’inquilino è costretto a versare il corrispettivo senza godere del locale. Nondimeno, neppure il proprietario può sfruttare l’immobile, atteso che è occupato dai beni del conduttore (ad esempio, le merci, nel caso del negozio al dettaglio). Come risolvere la situazione?

 Accordo con il locatore e diminuzione del canone

La soluzione più agevole è quella concordata, ossia il locatore e il conduttore possono decidere, di comune accordo, di rinegoziare il contratto e di rimodulare, al ribasso, l’importo del canone per tutta la durata dell’emergenza Covid-19. Si tratta di una modifica che non è onerosa per i contraenti, infatti, l’accordo con il quale si riduce l’affitto, sebbene registrato all’Agenzia delle Entrate, non comporta la corresponsione dell’imposta di registro.

Tuttavia, non sempre i proprietari si dimostrano disponibili ad accogliere le istanze degli inquilini. In tal caso, come bisogna comportarsi?

 L’inquilino non può ridurre il canone in modo arbitrario

La regola generale prevede che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente; infatti, tra le obbligazioni gravanti sull’inquilino, v’è quella di versare il corrispettivo (art. 1587 n. 2 c.c.).

La giurisprudenza ammette la facoltà di astensione dal pagamento solo nell’ipotesi in cui la controprestazione del locatore venga completamente a mancare. Tuttavia, nel caso dell’emergenza epidemiologica, l’inquilino ha la disponibilità materiale del bene, ma non può giovarsene per previsione normativa, non già per colpa del locatore. Per tale ragione, non può arbitrariamente decidere di non eseguire la propria prestazione economica.

 

Le difficoltà economiche non giustificano l’inadempimento

Un principio generale del diritto è che il denaro non “perisce” mai, ossia il denaro è sempre in circolazione, pertanto, nelle obbligazioni pecuniarie (come il pagamento dell’affitto), il debitore resta obbligato verso il creditore. Infatti, l’”impotenza finanziaria” dell’inquilino, sebbene derivante dall’emergenza sanitaria, non rientra nell’impossibilità sopravvenuta, sia essa assoluta o parziale.

  

L’eccessiva onerosità sopravvenuta: la risoluzione del contratto

Un’altra regola prevede che, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa, per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, si possa domandare la risoluzione del contratto (art. 1467 c.c.). La pandemia si può annoverare tra le ragioni di forza maggiore richieste dalla legge, pertanto, nel caso in cui il conduttore, a causa della chiusura forzata dell’esercizio commerciale, si trovi a non riuscire a corrispondere il canone, ha titolo per chiedere la risoluzione del contratto.

Tale disposizione, però, non viene incontro alle esigenze concrete dell’inquilino, il quale mira ad ottenere una diminuzione del canone e non a risolvere il contratto. Inoltre, con la risoluzione, il conduttore perde l’indennità di avviamento.

 

Il dovere di correttezza e solidarietà: obbligo di rinegoziazione del contratto

Da quanto sin qui esposto emerge come, nell’attuale panorama giuridico, non esista una disciplina specifica da adottare nel caso di un’epidemia globale come quella in corso. Le pronunce più recenti in materia locatizia hanno fatto riferimento all’obbligo di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.). Recentemente, il Tribunale di Roma (ordinanza 29683/2020), appellandosi a tali principi, ha affermato che sussiste, «un obbligo delle parti di contrattare  al  fine  di  addivenire  ad  un  nuovo  accordo  volto  a  riportare  in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto ». Oltre a ciò, occorre sempre ricordare il dovere di solidarietà stabilito dalla Carta Costituzionale (art. 2 Cost.).

Pertanto, alla luce di tali principi, è imperativo che le parti rendano equo un contratto altrimenti squilibrato, procedendo alla sua rinegoziazione.

 

Obbligo di quarantena alla fine della locazione: risarcimento al locatore?

Nel caso in cui il contratto di locazione ad uso abitativo sia giunto alla sua naturale scadenza e l’inquilino non rilasci l’immobile, cosa accade?

La regola generale prevede che, se il conduttore ritarda a restituire il bene, è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.). Pertanto, al fine di evitare la pretesa risarcitoria del proprietario, l’inquilino deve dimostrare che il ritardo nella restituzione è dipeso da causa a lui imputabile, come l’obbligo di isolamento domiciliare a causa del contagio da Covid-19.

 

 Mancato versamento del canone: cosa può fare il locatore?

Naturalmente, nell’ipotesi in cui il conduttore cessi di versare il canone locatizio, il locatore ha diritto di agire con lo sfratto per morosità. Tuttavia, si segnala che, attualmente, l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso abitativo, è sospesa dal 18 marzo 2020 al 30 giugno 2021. Infatti, il cosiddetto “Decreto milleproroghe” ha prorogato al 30 giugno la sospensione originariamente prevista sino al 31 dicembre dal decreto “Cura Italia”.

Il locatore può incardinare un procedimento di sfratto verso il conduttore può ottenere l’ordinanza di convalida di sfratto, tuttavia, i suddetti provvedimenti saranno eseguiti solo a partire dal 1 Luglio 2021.

 

Blocco sfratti 2021: Fondo morosità incolpevole

Si ricorda che la Legge di bilancio 2021 (Legge numero 178 del 30 dicembre 2020) ha rifinanziato (articolo 1 comma 733) per l’anno corrente il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli, in misura pari a 50 milioni di euro.

Il Fondo, istituito dal Decreto legge numero 102/2013, è destinato agli inquilini morosi incolpevoli residenti nei Comuni ad alta tensione abitativa, individuati dalla delibera CIPE numero 87 del 13 novembre 2003.

Le risorse del Fondo vengono ripartite dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti in accordo con la Conferenza Stato-Regioni.

Rientrano tra i casi di morosità incolpevole:

  • Perdita della propria occupazione lavorativa;
  • Riduzione dell’orario di lavoro a seguito di accordo sindacale o aziendale;
  • Cassa integrazione;
  • Cessazione di contratti a tempo determinato;
  • Interruzione di attività libero-professionali per cause di forza maggiore;
  • Malattia grave, infortunio o decesso di un componente il nucleo familiare, a causa del quale si è realizzata una consistente riduzione del reddito complessivo ovvero la necessità di utilizzare importanti risorse economiche per far fronte a spese medico/assistenziali.

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