AFFITTI, CEDOLARE SECCA ANCHE PER LE CASE LOCATE DALLE SOCIETÀ PER I DIPENDENTI

La Corte di cassazione, sentenza n. 12395/2024, boccia la lettura restrittiva data nel 2011 dall’Agenzia delle Entrate. Federproprietà: lo abbiamo sempre sostenuto.

Sì alla cedolare secca anche per gli affitti stipulati con una impresa per gli appartamenti forniti ai dipendenti. L’esclusione dal beneficio per chi esercita attività professionale riguarda infatti unicamente il locatore e non si applica al conduttore. Lo ha deciso la Corte di cassazione, con la sentenza n. 12395/2024, affermando un principio di diritto e bacchettando l’interpretazione opposta fornita dall’Agenzia delle Entrate con la circolare del 2011 n. 26/E.

L’Amministrazione finanziaria – scrive la Suprema corte – non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte: di fronte alle norme tributarie, essa ed il contribuente si trovano su un piano di parità, per cui la cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto”. Conseguentemente la circolare citata “in quanto non manifesta attività normativa, essendo atto interno della stessa Amministrazione … è inidonea ad incidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario”.

È stato così accolto il ricorso del proprietario di un immobile contro le Entrate per gli avvisi di liquidazione per omesso versamento dell’imposta (e relative sanzioni), annualità 2012 e 2013, relativamente al contratto di locazione, stipulato nel 2010 con Scandinavian Airlines System (SAS), per un immobile ad uso abitativo, a Milano, destinato al legale rappresentante della società (parte conduttrice del contratto di locazione).

Secondo la Ctr invece il comma 6 dell’articolo 3, Dlgs n. 23 del 2011 esclude l’applicazione del regime sostitutivo di tassazione (c.d. «cedolare secca») previsto dal comma 1, a favore del locatore persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, «alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o arti e professioni», perché in tale esclusione rientra anche l’ipotesi in cui sia il conduttore ad esercitare attività d’impresa o arti o professioni.

Al contrario, la Sezione tributaria chiarisce che l’esclusione “deve essere riferita, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell’esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore (ad esempio, come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti)”.

Depone in tal senso, prosegue la decisione, “non solo la lettera, ma anche la ratio della legge”, che non è solo quella di contrastare l’evasione fiscale, ma anche quella di facilitare il reperimento di immobili ad uso abitativo e sostenere la conservazione del patrimonio immobiliare. Ed il fatto che se ne avvantaggi anche il conduttore (per via dell’esclusione dell’imposta di registro e dell’aggiornamento del canone) “non può certo giustificare un’interpretazione dell’art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione dell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui è riservata la relativa scelta e che è il beneficiario principale di tale regime”.

In conclusione, la Cassazione esprime il seguente principio: “In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.

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