Per l’applicazione del regime della cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “si tratta di un regime alternativo rispetto a quello ordinario di tassazione del reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo, per effetto del quale per il periodo di durata dell’opzione, non si applicano le aliquote progressive per scaglioni di reddito e le relative addizionali ma un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato (ovvero il canone annuo di locazione previsto dal contratto), nonché delle imposte di registro e di bollo”.
Ma in caso di nuda proprietà, se si ha l’intenzione di locare a terzi, si può optare per il regime della cedolare secca?
La questione è stata affrontata dall’Agenzia delle Entrate rispondendo a un’istanza. Il caso, in particolare, riguarda l’istante che è titolare, insieme al fratello nella misura del 50 per cento ciascuno, della nuda proprietà di un immobile abitativo. La madre dell’istante, titolare del diritto di usufrutto, occupa l’immobile a titolo di abitazione principale, ad eccezione di una porzione dello stesso immobile in relazione alla quale l’istante, unitamente al fratello, ne ha “la materiale disponibilità”. L’intenzione dell’istante è quella di stipulare un contratto di locazione a canone libero per tale porzione e per questo chiede se, in quanto nudo proprietario, può accedere al regime della cedolare secca. Vediamo quanto chiarito in merito.
Con la risposta n. 216, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che il nudo proprietario, pur avendo la disponibilità di fatto di una parte dell’immobile che vuole locare a terzi, non può optare per il regime della cedolare secca. Si ricorda che la madre dell’istante è usufruttaria dell’immobile.
Secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, non è possibile beneficiare della cedolare secca poiché tale regime si pone in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario, ai fini dell’Irpef, che non è imputato al nudo proprietario.
L’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che “se per lo stesso immobile sussiste contitolarità o coesistono più diritti reali, il reddito è imputato a ciascuno dei contitolari, in proporzione a ciascun diritto”. E ha poi precisato che, con riferimento agli immobili locati, “la norma dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione (ridotto forfetariamente della percentuale prevista) sia superiore al reddito medio ordinario, il reddito fondiario è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione”. Secondo quanto disposto, inoltre, i redditi fondiari sono imputati ai soggetti “che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.
In base a quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate, “la nuda proprietà, per sua natura, si accompagna all’usufrutto, il quale riserva a priori al suo titolare il diritto di godere della cosa e di poter percepire anche i frutti prodotti”. Quindi, per l’imputazione del reddito, “la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d’imposta dal proprietario all’usufruttuario titolare del diritto di godere della cosa e dei frutti prodotti”.